Le projet de construction d’une maison est le projet d’une vie, un rêve entretenu parfois pendant plusieurs années avant de pouvoir le réaliser.

Quelles sont les étapes qui jalonnent ce projet et celles qui ne faut pas négliger pour assurer sa réussite ?

Nous allons aborder dans cet article les étapes qui précèdent les travaux c’est-à-dire la phase de conception et nous aborderons dans un second article les étapes du chantier.

Les étapes préliminaires de la construction de maison

Les premières choses à déterminer sont l’enveloppe budgétaire et le choix d’un terrain.

Pour déterminer sa capacité d’emprunt il peut être judicieux de solliciter les conseils d’un banquier ou d’un courtier qui saura vous orienter vers les différents prêts aidés. Le budget total devra couvrir : l’achat du terrain et les frais d’agence le cas échéant, le coût des travaux et des fournitures, les honoraires de l’architecte le cas échéant, les études techniques notamment de structure et de sols, les assurances obligatoires comme la dommage-ouvrage.

Pour choisir un terrain il est possible de faire faire une recherche par un agent immobilier qui dispose du réseau nécessaire pour présenter plusieurs produits à la vente, mais également d’un architecte. Celui-ci est capable d’évaluer la potentialité d’un terrain, le volume constructible au regard de la règlementation et de donner une première estimation du montant des travaux pour l’exploiter. Il saura également déterminer si un terrain est adapté au projet envisagé compte-tenu des surfaces, de l’orientation, de l’accès etc…

Il n’est pas rare que les terrains soient détenus par des constructeurs de maisons individuelles qui impose de souscrire à leurs offres pour céder un terrain. Avant d’accepter ces offres, il est conseillé de se documenter sur les différences entre les maisons d’architectes et les maisons de constructeurs dans notre article dédié.


Photo : Orma Architettura  / Maison de gardien en Corse

La programmation, la définition des besoins

Parallèlement à la recherche du terrain et la détermination de l’enveloppe budgétaire, il faut également déterminer la surface de la maison, les espaces qui la composent, quelles relations ils vont entretenir, quel type de circulation est envisagé, quel type d’ouvertures, quel volume général…

Ce document de synthèse est appelé programme. Afin de ne pas perdre du temps et de l’argent, il est recommandé d’effectuer ce travail avec un architecte qui mettra ces données en perspective avec la nature du terrain et le budget.

La faisabilité spatiale, technique et financière

Une fois le programme défini, il est inévitable de vérifier si la combinaison terrain-budget-programme est réaliste ou non. Il y a parfois certains paramètres à modifier pour que le projet se réalise dans les meilleures conditions. Par exemple, réduire la surface ou augmenter le budget.

En tenant compte des informations dont il dispose, l’architecture pourra donner une première fourchette du budget nécessaire à la réalisation du projet.

A cette étape, il consultera également le Plan Local d’Urbanisme pour connaître la règlementation en vigueur dans la zone du terrain et donc le gabarit constructible.

maison en bois
Photo : Pan Architecture  / Schéma de processus de maison dans les Bouches-du-Rhône

L’esquisse du projet de maison

Compte-tenu des informations récoltées à l’étape précédente, il est désormais possible de réaliser les premiers documents graphiques qui donneront une idée générale du projet : dimensions, position par rapport à la voirie, accès, surface de la maison, nombre d’étages, type de toit, façades…

Cette étape est à la fois très réjouissante, car les clients aperçoivent leur future maison pour la première et  elle génère en même temps beaucoup de questions, insoupçonnées jusqu’à alors, elle impose de faire des choix et donc de renoncer aussi à certaines choses. Le rôle de l’architecte est de hiérarchiser les décisions à prendre à ce stade d’avancement du projet et de remettre à plus tard ce qui peut faire l’objet d’une réflexion ultérieure.

Un premier calendrier peut être fourni pour connaître les étapes clefs, l’étalement des paiements, les décisions importantes à prendre et sous quel délai, et une date approximative de livraison de la maison.

Pour préparer cette étape nous avons rédigé l’article : Quel style choisir pour sa future maison ?

java architecture maison surfeurs hossegor

Photo : Java architecture  / Maison de surfeurs à Hossegor

Les démarches administratives de la construction de maison : le permis de construire

Après la phase d’esquisse, il est stratégique de figer tous les éléments qui relèvent du permis de construire : localisation, façades, accès, surface, et d’affiner le dessin intérieur de la maison dans un second temps. La forme du bâtiment, les matériaux de construction et de revêtements utilisés sont renseignés dans le permis tout comme le nombre, la position et la dimensions des fenêtres.

Une fois ces éléments validés, il faudra déposer un permis de construire pour toute construction dépassant 20m2 (40m2 pour les zones dotées d’un PLU). A partir de 150m2 de surface de plancher construits, le permis de construire devra être déposé par un architecte inscrit à l’ordre et ayant ses assurances à jour.

Pendant 2 à 3 mois, les services d’urbanisme instruisent le dossier. Des pièces complémentaires peuvent être demandées, notamment des les zones protégées ou à proximité d’un bâtiment historique.

Si la réponse est positive au terme du délai d’instruction, il faudra attendre encore 1 mois pour démarrer la construction, au cours duquel les tiers (c’est-à-dire les voisins) peuvent s’opposer au projet.

Je recherche un architecte pour ma maison

L’avant-projet de maison individuelle

Au cours de l’instruction du permis de construire, le projet continue d’avancer et d’être détaillé.

Le nombre de pièces, leur surface et le cloisonnement sont déterminés, tout comme certaines prestations comme les rangements ou les équipements sanitaires. L’architecte peut utiliser plusieurs moyens pour exprimer son projet : plan, perspective, maquette, dessin…

La validation de la physionomie de la maison permet ensuite de passer aux documents qui vont permettre son chiffrage précis et d’affiner le montant annoncé lors des phases précédentes.

maquette de maison

Photo : Hotel architecte  / Maquette de maison à Sete

Le dossier de consultation des entreprises

A l’appui de l’avant-projet, on élabore le dossier de consultation des entreprises composé généralement des clauses du contrat qui sera passé entre le client et l’entreprise de travaux, les plans, coupes et façades qui détaillent le projet (emplacement des équipements électriques, de plomberie etc), et un descriptif écrit reprenant toutes les prestations à prévoir, décrites avec précision : choix de carrelage, de robinetterie, de peinture, type de cloisons, d’isolants…

Ce descriptif peut être accompagné d’un tableau comportant tous les quantitatifs : nombre de portes, d’interrupteurs, surface à peindre etc.

L’ensemble de ces documents, une visite et/ou des photos du terrain, ainsi que les différentes études fournies par les Bureaux d’Etudes Techniques qui définiront notamment le système constructif permettant d’obtenir un chiffrage précis qui deviendra contractuel de la part des entreprises.

Plusieurs modes de consultation sont possibles : en entreprise générale (1 seule entreprise réalise l’ensemble des lots), en corps d’états séparés (il y a autant d’entreprises que de lots : plomberie, électricité, maçonnerie, peinture…) ou encore en macro lots (plusieurs entreprises prennent en charge plusieurs lots).

BAM possède un réseau d’entreprises recommandées par des architectes et propose de consulter les plus adaptées à votre projet pour construire votre maison à un prix compétitifs grâce à une mise en concurrence et des tarifs négociés préalablement.

plan maison
Photo : Carl Fredrik Svenstedt  / Plan de maison dans le Vaucluse

La passation des marchés de travaux pour la construction de maison

Après réception des différents devis, certains ajustements du projet seront certainement nécessaires avant de finaliser les offres et enfin choisir la ou les entreprises qui construiront la maison.

A cette étape, le client et l’entreprise signent les devis ainsi que tous les documents du dossier de consultation. L’architecte rédige un acte d’engagement qui cadrent les exigences du chantier notamment au niveau des délais de livraison et des pénalités de retard applicables.

En collaboration avec l’entreprise, il rédige également le calendrier des travaux indiquant l’avancement progressif et l’étalement des paiements.

Ensuite il édite l’ordre de service qui marque le démarrage des travaux.

Alors, partant pour un projet épaulé par un architecte ?

Photo de couv : Franklin Azzi  / Perspective intérieure d’une maison dans le Var