Qu’elle implique d’une modification de pente de toit, d’ajouter un ou plusieurs étage ou de rehausser partiellement une toiture, la surélévation est une démarche ancestrale à Paris. Elle répond depuis des siècles au problème du logement en proposant une densification progressive et caractérise le paysage urbain parisien. Cette pratique connaît un renouveau grâce à la loi Alur qui crée un environnement légal favorable. Si la démarche est indéniablement un investissement intéressant, les étapes qui la jalonnent ne sont pas des plus évidentes.

1. La faisabilité d’une surélévation

La première chose consiste en une lecture du site et ses avoisinants, du bâtiment existant, de sa structure, de son contexte règlementaire (le plan local d’urbanisme notamment) afin de déterminer les surfaces constructibles et donc d’évaluer la valeur du droit à construire à racheter à la copropriété.

La faisabilité architecturale va ensuite permettre de définir la façon dont on peut exploiter les volumes créés, de pré-chiffrer le projet, de réunir toutes les pièces administratives nécessaires comme le relevé de géomètre et de produire les premiers documents à remettre aux organismes qui délivrent les différentes autorisations.

Dès cette étape, il est conseillé d’avoir recours à un architecte afin de poser les bases d’un projet maîtrisé.

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2. Consulter les différents décideurs du projet de surélévation

Plusieurs personnes devront donner leur aval à la réalisation d’une surélévation. Les premiers à consulter sont les services d’urbanisme, l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) et l’Institut Général des Carrières (IGC) afin de solliciter en amont leurs recommandations.

La soumission du projet au vote de la copropriété en assemblée générale est une étape décisive puisque la quasi totalité des projets qui n’aboutissent pas échouent à ce moment là. Il convient de préparer cette réunion à la perfection.

Cet article vous donne toutes les clefs de réussite de cette phase des plus délicates :

« Comment faire voter le rachat des droits à construire en assemblée générale ? « 

Il faudra également mandater des bureaux d’études techniques pour qu’ils inspectent la structure existante, calculent sa capacité à supporter les charges du ou des nouveaux étages et proposent des solutions techniques pertinentes.

surélévation d'un immeuble parisien en zinc et bois

Photo : François Brugel 

3. Dépôt du permis de construire

Après avoir affiner le projet avec l’architecte au cours de la phase dite « de conception », il sera temps de déposer une demande d’autorisation de travaux.

Le permis de construire est un dossier administratif qui détaille le projet dont on demande l’autorisation de la construction. Il comporte un cerfa, des notices explicatives, des pièces graphiques qui permettent d’apprécier le projet dans son contexte, d’anticiper son insertion et son impact, sa matérialité…

Sur la base de ces documents, le service d’urbanisme vérifie que la future construction ne sera pas en contradiction ni avec la loi, ni avec le PLU (Plan Local d’Urbanisme, qui précise sur chaque parcelle d’une ville, les règles de construction à respecter : hauteur, recul par rapport à la rue, et d’autres critères plus précis). Il est donc vivement conseillé de s’adresser à un architecte pour lui confier la constitution de ce dossier et augmenter ses chances d’obtenir une acceptation. Ce sera de toutes façons obligatoire si la surface totale du bâtiment est portée à plus de 150 m2 au total.

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4. Obtenir des aides pour financer une surélévation

  • Le crédit d’impôt pour la transition énergétique : vous pouvez en bénéficier pour la rénovation de vos combles si le lieu du projet est votre habitation principale, si cette habitation est achevée depuis plus de deux ans, et si le nouvel aménagement des combles n’augmentera pas la « surface de plancher hors d’œuvre nette » (comprendre « nombre de mètres carrés avec plus de 1,80m de hauteur sous plafond » dans notre cas) de votre maison de plus de 10%. Il permet d’obtenir le remboursement à hauteur de 30% des matériaux d’isolation et fenêtres de toit installés dans le cadre de la rénovation, avec un plafond à 16 000€.
    La démarche est plutôt simple : il suffit de renseigner la ligne dédiée au moment de remplir votre déclaration d’impôts. Veillez toutefois à conserver tous les justificatifs de dépenses et factures relatives aux travaux.

 

  • L’éco-prêt à taux zéro : avec les mêmes conditions d’application que le crédit d’impôt (si ce n’est qu’il porte plutôt sur les logements construits avant le 1er janvier 1990), il permet d’obtenir un prêt pour couvrir les dépenses liées à l’isolation thermique et le remplacement ou l’ajout de fenêtres. Comme son nom l’indique, ce prêt est remboursable sans intérêts et a un maximum fixé à 30 000€.
    Il est possible de demander ce prêt auprès de votre banque, si celle-ci fait partie des établissements ayant signé une convention avec l’Etat. Après l’obtention du prêt, vous avez alors trois ans pour réaliser vos travaux.

 

  • La prime énergie : également soumise à ces conditions d’habitation achevée il y a plus de deux ans, cette prime consiste à obtenir, sous la forme de chèque bancaire, le remboursement des dépenses liées aux travaux d’isolation, à hauteur d’environ 400€ par projet. Attention, pour pouvoir bénéficier de cette prime, il faut que le choix des matériaux et de la mise en œuvre soit certifié performant thermiquement et énergétiquement. Toutes les démarches (simulation, envoi du dossier, validation) sont à faire sur le site primesenergie.fr. Vous pouvez faire parvenir votre dossier de demande de prime énergie jusqu’à six à dix mois après la fin de vos travaux, et vous recevrez le paiement dans un délai de 90 jours après la validation de votre dossier.

 

  • La TVA réduite pour les travaux de rénovation : de manière générale, dans le domaine de la construction, la TVA est au taux de 19,6%. Cependant, dans le cadre des « travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien, réalisés dans un logement de plus de deux ans » (dont la rénovation de combles, bien entendu !), les entreprises qui réalisent vos travaux sont tenues de vous facturer la TVA à 5,5%, ce qui diminue de façon non négligeable le coût des travaux. Vous devez toutefois remplir et fournir aux artisans une attestation (disponible sur le site web des finances publiques) certifiant de la nature des travaux.

 

Pour pouvoir bénéficier de ces différentes aides, il faut que les travaux aient été réalisés par des artisans professionnels certifiés par le label RGE. BAM propose un réseau d’entreprises présentant toutes les qualités à la construction de ce type de projet et vous accompagne dans la phase de consultation, de chiffrage, de mise en concurrence et de négociation des prix.

surélévation en bois dans la sèvre

Photo : Agnes et Agnes 

5. Le chantier et la livraison

Le chantier démarre avec l’établissement d’un ordre de service puis se décompose en 3 grandes phases : le gros oeuvre (structure) qui dure entre 1 et 3 mois puis le second-oeuvre (cloisonnement, électricité, plomberie…)  et enfin les finitions (peinture et revêtements). Au cours du chantier, les entreprises présenteront des situations d’avancement de travaux. Si les ouvrages ont effectivement été réalisés, conformément au devis, il conviendra de régler ces factures progressivement. Après la levée éventuelle des réserves, on prononcera la livraison du chantier, on effectuera le paiement du solde des entreprises ce qui marquera le démarrage de toutes les garanties biennale, décennale et de parfait achèvement. Ces garanties prennent le relais de l’assurance dommage-ouvrage à souscrire obligatoirement avant le démarrage des travaux, et qui protège le client de tout désordre en cours de chantier en finançant les réparations nécessaires de façon immédiate.

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Photo de couverture : BauA